Texti greinar sem birtist í Morgunblaðinu.
Hvernig geta eldri borgarar breytt fasteign í lífeyri og laust fé án þess að láta hana af hendi? Hér er kynnt franskt kerfi
Eldri borgarar geta þurft að breyta fasteign í lífeyri eða laust fé, til dæmis við fráfall maka. Einnig geta kostnaðarsöm veikindi komið upp á og önnur mikilvæg tilefni. Lífeyrisgreiðslur eru stundum lágar, einkum hjá ekkjum og öðrum sem búa einir, þeim sem unnu sjálfstætt og oftast eru greiðslur lágar hjá elsta hópnum. Munum líka að flestir lífeyrissjóðir hafa slegið viðvarandi greiðslur makalífeyris af.
Gamalt fólk vill halda reisn sinni fjárhagslega, ekki vera upp á aðra komið og geta lifað til æviloka við sæmileg kjör. Sala á fasteign á hefðbundnum markaði kemur ekki alltaf til greina.
Eins og er – ef óvænt kostnaðartilefni koma upp á – þarf fólk að selja húsnæði sitt og láta það af hendi eða veðsetja það og greiða síðan af láni. Hvort tveggja er illur kostur ef lífeyrir er lágur, leiguverð er oft hærra en sem nemur honum og vextir af lánum óheyrilegir.
Lítum á gamalt franskt kerfi fyrir sölu fasteigna sem nýtur verulegra vinsælda nú um stundir – fullyrt er að um 10% fasteignaviðskipta í Frakklandi séu samkvæmt því. Það er valkostur sem er úrræði við þær aðstæður sem hér er lýst og einnig gott tækifæri fyrir kaupanda.
Viager
Kerfið heitir á frönsku viager sem þýðir lífeyrir. Samkvæmt því greiðir kaupandi lága útborgun, kallað bouquet, segjum 20-30% og síðan mánaðarlegar greiðslur til seljanda uns hann fellur frá eða fer á elli- eða hjúkrunarheimili, kallaðar la rente. Þessar greiðslur eru hér kallaðar lífeyrir, en eins vel mætti kalla þær afborganir. Á meðan býr seljandinn í fasteigninni og greiðir rekstrargjöld af henni og hluta skatta á móti kaupanda – en tekur þó ekki þátt í breytingum eða viðhaldi á húsnæðinu. Kerfið hefur smáaletursákvæði sem ekki er farið út í hér.
Hversu lengi lífeyrisgreiðslurnar standa yfir og hvenær kaupandinn fær eignina afhenta er ekki þekkt við kaupin, en tilboð miðast við lífslíkur seljandans samkvæmt opinberum meðaltölum. Í svona viðskiptum veðja kaupandi og seljandi í rauninni um hversu seljandinn verður langlífur. Ef hann deyr fljótlega hagnast kaupandinn, en seljandinn ef hann verður fjörgamall. Samningnum er rift ef fráfallið gerist innan 20 daga frá kaupunum.
Lífeyririnn er vel tryggður, en ef greiðsla fellur niður ganga kaupin til baka og seljandinn heldur bæði útborguninni og lífeyrinum sem hann hefur þegar fengið. Lífeyririnn er ávallt tengdur verðlagshækkunum þannig að kaupmáttur hans helst út ævi seljanda – en hvorugur greiðir vexti.
Reikna má með því að svona kaupsamningar hafi ekki áhrif á skattgreiðslur seljanda hér á landi eða á greiðslur almannatrygginga.
Hagsmunir kaupandans eru ekki heldur fyrir borð bornir. Hann fær oft vel staðsetta íbúð (miðsvæðis), útborgun er lág og hann kaupir með verulegum afföllum frá markaðsverði, oftast 10-40%. Afföllin ráðast af upphæð útborgunarinnar og lífslíkum seljandans.
Rannsókn á framkvæmd
Bent skal á fræðigrein frá 2023 sem finnst á leitir.is með leitarorðinu viager í titli og heitir Choosing annuities for a home reversion: the case of the French viager market. Í henni er að finna lýsingu á kerfinu og rannsókn á framkvæmd þess í Frakklandi.
Fram kemur í greininni að viðskiptin miðast að jafnaði við 11,2 ára lífslíkur, 57% seljanda eru konur og 43% karlar og um 70% þeirra búa ein. Seljendur eru oftast á aldrinum 75-79 ára og kaupendur oftast vel stæðir karlar á fimmtugsaldri. Meðalstærð íbúða er um 50 fm, en íbúðir í Frakklandi eru jafnan minni en hér. Afföll eru frá 10-40% og útborgun oftast um 30% en getur farið niður í 0%, þá er allt kaupverðið greitt sem lífeyrir. Seljendur lifa yfirleitt skemur en lífslíkur segja til um og er það talið skýrast af styttri ævi láglaunafólks en þeirra sem hafa það betra.
Ef kaupverð er mjög lágt vaknar grunur um erfðaskattssvik og fyrir getur komið að kaupandi þekki heilsufar seljanda betur en hann sjálfur. Hvort tveggja getur leitt til riftunar.
Lokaorð
Viager-kerfið mætir ákveðnum þörfum í þjóðfélaginu. Það hentar þeim sem þurfa aukinn lífeyri og/eða mæta óvæntum útgjöldum og eiga ekki erfingja – eða erfingja sem hafa komið sér svo vel fyrir að reisn og sjálfstæði höfuðs ættarinnar er mikilvægara en arfshlutur.
Menningar- og viðskiptaráðuneytið þyrfti að þróa franska kerfið miðað við íslensk lög um fasteignaviðskipti, kynna það kerfi og búa til markað á þeim forsendum sem hér hafa verið tilgreindar. Útbreidd einkaeign eldri borgara á húsnæði og niðurfelling lífeyrissjóða á viðvarandi greiðslum makalífeyris hér á landi gera þetta úrræði mikilvægara en annars væri.
(Samið upp úr punktum á félagsmiðlum).
(Birt í Morgunblaðinu).